大規模修繕工事やマンション修繕におすすめの業者比較ランキング!【口コミ・評判や費用情報等もご紹介!】

大規模修繕業者に依頼した工事費が高額になってしまう理由

公開日:2019/06/15  最終更新日:2019/05/20

大規模修繕工事を行う主な理由は「建物の寿命を延ばす」ことです。

適切にメンテナンスをしないと建物が劣化してしまい、強度が低下したり水漏れや雨漏りなどが発生して生活に支障が出る恐れがあるからです。

補修箇所によっては追加費用が発生する場合があり、工事費が高くなることも考えられます。

 

鉄筋コンクリート造の建物の理論上の寿命とは?

一般的に、鉄筋コンクリート造のマンションの寿命は60年前後とされています。実際に50~60年前に建てられた一部のマンションが取り壊されたり、建て替え工事が実施されています。

最近に建てられたマンションは耐久性に優れていますが、どんなに頑丈な建物であったとしても永遠に利用し続けることはできません。鉄筋コンクリート造の建築物の理論上の寿命ですが、科学的な見地で見ると100年前後であると考えられています。

コンクリートはアルカリ性ですが、年月を経ると外部から中性になる性質があります。鉄筋の部分が中性に変化すると錆びることで、建物の強度が低下して寿命を迎えます。

適切にメンテナンスをすれば、100年くらいは内部の鉄筋が錆びずに強度を保つことが可能です。多額の費用をかけてメンテナンスをすれば100年間以上持たせることが可能ですが、メンテナンスをするための費用は築年数に応じて高額になります。

建物が古くなると多額の費用をかけて維持させるよりも建て替えをした方が安上がりになるという理由で、60年前後という使用期限の目安が存在するのです。マンションの寿命を延ばすためには、修繕工事の費用を抑えることが非常に重要であることが分かります。

 

大規模修繕工事で追加費用が発生する理由とは?

マンションの修繕工事を実施する場合、最初に大規模修繕業者に見積もりを提出してもらって費用を確認してから工事の依頼をします。ところが実際に工事を始めると、見積もりの金額を超える追加費用が請求されるケースが少なくありません。

追加費用が発生する理由で多いのが、最初の見積りを作成する段階で見つからなかった破損・劣化が発見されることです。工事を依頼する前に専門家が目視でチェックしますが、配管の内部や給水ポンプ・エレベーターなどの機械の故障を見つけることができない場合があります。

実際に工事を始めてから細部の点検をした際に問題が発覚することがあるので、見積もり金額では不足してしまいます。他にも、早めに再塗装をしたりゴムや樹脂部分の交換をすることを進められて追加工事を依頼するケースもあります。他の部分の修繕をする際に別の場所をついでに工事すれば、少ない費用で補修ができるからです。

いずれにしても大規模修繕業者に依頼して工事に着手すると、多かれ少なかれ予定外の作業を行う必要が生じて追加費用が発生することを理解しておく必要があります。

 

大規模修繕工事は回を重ねるごとに高額になる理由とは?

新築マンションの多くは、建築後12年目に大規模修繕工事を実施します。初回の大規模修繕工事に必要な費用の平均は、1戸あたりに換算すると約100万円ほどです。

ところが2回目の大規模修繕工事を実施する場合には1戸あたりの費用は約120万円で、約2割も高くなるケースが一般的です。建築後36年~40年目に実施される3回目の大規模修繕工事の費用は、1戸あたり150万円かそれ以上です。

物価の上昇率が0%と仮定しても、3回目の工事は初回と比べて1.5倍も高額になることが知られています。大規模修繕の回を重ねるごとに費用が高額になる主な理由は、2回目以降の工事では修繕箇所が増えることに加えて設備の交換をする必要が生じるからです。

建築後20年を経過すると水回りの劣化や破損が見つかるケースが増えますし、電気関係の設備や機械が寿命を迎えることで交換をしなければならなくなります。住民の高齢化によって、エントランスなどの共用部分に手すりやスロープを設置するなどのバリアーフリー工事を実施しなければならなくなるケースも少なくありません。

 

2回目以降の大規模修繕工事で補修すべき場所とは?

初回の大規模修繕工事ではシーリング工事・鉄部の再塗装・防水工事・外壁の塗装やタイルの補修・ゴムシートの交換作業などが行われます。安価な費用で修繕ができる内容が中心なので、費用は少なくて済みます。

2回目以降の大規模修繕を実施する場合は初回で実施した補修作業に加えて、エレベーター・機械式駐車場・オートロックインターホンの交換も必要になります。建築されてから20年以上が経過すると、アルミサッシ・面格子・欄干などの交換や駐輪場や駐車場を増設する工事が必要になるかもしれません。

オートロックが装備されていなかったマンションでは、防犯のために新たに設置するケースもあります。駐車場の利用者が減少している場合には駐輪場に変更したり、改造してコインパーキングや月極駐車場として資産運用を行うことで管理費の負担を軽くするケースもあります。

大規模修繕業者に工事を依頼するということは、単に破損・劣化した箇所を修復して元通りにすれば済むというものではありません。資産価値を維持する目的で最新の設備を追加してグレードアップをしたり、住民のニーズに応じて改良工事を行うことも大切です。

 

建物の劣化以外にも工事費が高額になる要因とは?

大規模修繕業者に工事を依頼する場合に、建物や設備の劣化以外にも工事費が高額になってしまう別の要因が存在します。建築業界は他の業界と比べると、良い意味でも悪い意味でも古い会社が多いという特徴があります。

老舗企業は多くの優れた技術やノウハウを持っていますし、経営基盤がしっかりしているので倒産しにくいというメリットがあります。建設業界は体質が古く、一部の会社は他社との談合や癒着が根強く残っているというデメリットも存在します。

マンションの管理会社自体は数年前に設立された新しい会社であったとしても、親会社やグループ企業は古い体質の建設会社であるケースが多いです。このような場合、管理会社が親会社の関連企業が大規模修繕業者として落札されるように仕向けることがあります。

会社間で談合や癒着があるとリベートやバックマージンが支払われるため、これらの費用が工事費に転嫁されます。賃貸マンションオーナーや管理組合は、建設業界についての知識のない人がほとんどです。

専門知識のない人が見積もりを見ても、適正な金額なのかどうかを判断することは困難です。建築業界についての知識不足が原因で、大規模修繕業者から一般的な相場よりも高額の工事費が請求されるケースは少なくありません。

 

大規模修繕の工事費を抑えるためにできることとは?

マンションを長持ちさせるためには、維持メンテナンス費用を抑えることが大切です。築年数が経過すると大規模修繕工事の費用が高額になることはやむを得ない面がありますが、ビルのオーナーや管理組合の努力によって無駄な出費を防ぐことは可能です。

一般的に建築物の破損や劣化は、時間をかけて大きくなります。破損個所が小さいうちに早く見つけて修理をすれば、少ない費用で済みます。発見が遅れると内部まで劣化が進み、修理費用が高額になってしまいます。

早期に破損個所を見つけて安価な費用で修復をするためには、こまめに定期点検を実施することが大切です。工事費を抑えるためには、適正な費用で工事を実施してくれる大規模修繕業者を選定する必要があります。

大規模修繕業者を選定する場合は管理会社に丸投げしないで、ビルオーナーや住民(管理組合)が勉強をして主体的に業者を探すようにしましょう。大規模なマンションであれば、住民の中で建設業界に詳しい人の意見を参考にすることもできます。

癒着や談合をしている会社を避けるために、インターネット上のランキングサイトや口コミサイトを参考にする方法があります。

 

大規模修繕業者に依頼をする場合に、いくつかの理由で工事費が高額になってしまう場合があります。定期点検を怠って破損個所を見逃したり、業者選びに失敗をすると余分の費用を支払うことに繋がってしまうので注意が必要です。

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