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大規模修繕業者の着工前に修繕計画が重要な訳

公開日:2019/04/15  最終更新日:2019/06/10

大規模修繕工事を行うにあたり、着工前に行う必要のあるものとして「修繕計画」の立案があります。そのためには、事前の調査・診断やその結果を適切に反映する必要があります。ここではそれらのポイントについて説明します。

 

 

建物の適正管理と長寿命化のために大規模修繕の重要性

修繕計画の重要性を知るには、そもそも「大規模修繕工事」とは何かを知る必要があります。通常、建物を適正に維持管理していくうえで、経年劣化とともに小規模な手直し工事が発生します。

この小規模な手直し工事は「壊れたら直せる範囲で直す」イメージです。 築年数が新しく、軽度なものであれば小規模な手直し工事を繰りかえすことで、一定期間は問題なくいくと思います。

しかし、ある程度の築年数が経つと、小規模の修繕では対応しきれないタイミングが必ずやってきます。このタイミングで行うのが大規模修繕工事になります。小規模で繰り返す修繕は、その場しのぎ的な応急処置になることが多く、無計画に行うとかえって修繕費要が増加してしまうリスクがあります。

そのため、確実にやってくる大規模修繕工事の周期を見定めて、計画的に修繕を実施することが重要になります。大規模修繕工事の内容や周期は、大規模修繕業者による調査・診断結果を明かにしたうえで計画を立てることが必須です。

新築時に立てた計画は、あくまで机上での計画です。実際に大規模修繕を行うには実態に沿ったステップを踏むのが必要です。

 

大規模修修繕における工事の考え方

そもそも修繕工事には「事後」と「予防」という大きくふたつの考え方がありあります。事後の保全とは、何か不具合が起きてから修繕するという方法です。内容的には小規模修繕のイメージに近いものです。

予防保全は、不具合が起きる前に事前に修繕するという考え方になります。建物の用途にもよりますが、絶対に不具合を起こせない設備機器(例えば人命に関わる医療設備)は、壊れてから直していてはタイミングが遅いです。

そのため例え健全な状態であっても、壊れる前に直すという方法が必要になります。大規模修繕工事では、この予防保全が主体となります。不具合の起きていない健全な部分においても、不具合が起きる前に修繕を行うことで、結果的に建物をより長寿命化させることができます。

同じ建物を一定年数以上使い続ける場合は、予防保全のほうがコストメリットは高いという統計データもあることから、予防保全の考え方を積極的に採用したいところです。

 

予防保全をベースにした修繕計画

この予防の考え方をベースに大規模修繕工事の内容を検討するためには、重要なポイントがあります。それは、大規模修繕工事の「着工前」に修繕計画を立てることです。

その理由は、計画がない状況で着工した場合、期待する工事の効果も分からない状態のため、行き当たりの工事になってしまい適正かどうかの判断がつかないからです。予防保全を適正に計画に反映するためには、どの部位を予防の保全の対象とするか明確にする必要があります。一例としては、屋根の防水工事があります。屋根の防水工事は、事後的に小規模修繕で部分的に工事をするケースが多いです。

しかし、この小規模修繕を繰り返すと雨漏れの原因が特定しにくくなり、最後には修繕をしても同じ箇所からの雨漏れが止められないという事態になりかねません。そのため、屋根防水については雨漏れのない健全な状態であっても、予防保全の対象として一定周期で大規模修繕を行うほうが合理的です。

このほかにも、消防・避難に関する設備は、有事の際に使用できなければ人命に関わるリスクも高くなるため、優先的に予防保全の対象にしたい内容です。

 

ベストな修繕計画の立案に向けて調査・診断の重要性

着工間に修繕計画を策定するステップとして、予防保全の対象部位を検討した後に大規模修繕業者による調査・診断を行います。日常点検等で建築物の状態を把握していても、専門家からの目線で見ると様々な不具合が発見することができます。

このことから大規模修繕業者により、建物の状態を把握することが計画における重要なポイントになります。この調査・診断とは、建物の劣化状態を外観目視・打診・触診による調査のほか、その状況によっては、破壊試験やコンクリート診断を行うものです。

内容的に素人や無資格者ではできないものとなっており、大規模修繕業者に依頼して実施する必要がでてきます。大規模修繕業者の選定にあたり、注意点がいくつかあります。同じタイプの建築物で実績があるか、適正な有資格者がちゃんと現場で作業しているかなどです。

建物の劣化状況は、各々の建築物において立地条件や周辺環境などの条件が異なるため、経験が豊富な技術者でないと分かりにくい面があります。その点から有資格者であることはもちろんのこと、担当者の実績についても気を配りたいポイントです。

 

調査・診断結果の活かし方

大規模修繕業者による調査・診断が完了した後、その結果を修繕計画に反映する必要が生じます。

その方法は、まず「劣化度」を3段階程度に分けて評価することです。著しく状態が悪く早急に応急処置が必要であれば「1」、劣化が進行しているが不具合はなく経過観察を要する旨の内容の場合「2」、劣化の進行もなく健全であるという評価は「3」という具合に評価します。

このほかに「リスクの順位」についても3段階程度で評価を行います。手摺や消防設備の不具合といった人命に関わるリスクの高いものであれば「A」、建具の開閉不具合や軽度な雨漏れ程度は「B」、壁紙の若干のはがれなど見栄えだけのものは「C」という具合です。

「劣化度」と「優先順位」を評価した後、その掛け合わせで工事内容を検討していきます。例としては劣化度が高くリスクが高いものについては、修繕工事の優先順位をあげるという方法です。このような客観的な指標を用いて着工前に計画を見直しすることで、真の意味で必要な修繕工事を明らかにし「質」の高い工事を行うことができます。

 

計画立案におけるポイントと注意点

着工前に大規模修繕業者による調査・診断および修繕計画の見直しを行うことの重要性のほかに、注意したいポイントがあります。それは各部位の修繕時期の見直しです。通常、建築物はその部位や材料ごとに修繕時期について指標があります。

しかし実際の建物においては、その立地状況や気候風土などがことなるため、その指標通りの修繕周期にならないことがあります。このことから、新築後一回目の大規模修繕の際に、こうした修繕時期について指標ではなく「実績にもとづくもの」に見直すことが有効です。

例えば、建築物の屋根の時期は「アスファルト防水」で10年程度となっている指標もあります。屋根の形状が整形で安定していればそれより長くもつケースもありますが、逆に環境が厳しければ短くなることもあります。

これらのように、机上の指標だけでは実態に合っていないケースもあり、実績に応じて修繕周期を設定することで、無駄のない計画が立てることができます。建物の実績に合わせたオリジナルの計画をつくるイメージで検討することがベストだと思います。

 

建物を長く使用するうえで、必要不可欠となる大規模修繕工事ですが、着工に先立ち修繕計画を立てることで、合理的で無駄のない修繕工事が可能になります。こうした質の高い計画を立てるためにもステップを踏んで組み立てていきたいところです。

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