大規模修繕工事やマンション修繕におすすめの業者比較ランキング!【口コミ・評判や費用情報等もご紹介!】

大規模修繕業者にお願いする前には修繕委員会を設置しよう

大規模修繕はマンションを維持するために重要な工事の一つです。実施しないことで耐久性が維持できなかったり、資産価値が低下するおそれがあります。実施には長期間かかり、多額の費用を必要とします。

修繕委員会を設置することで効率良く実施することができます。

 

 

大規模修繕は何をやるものなの?

マンションに住んでいると耳にするのが大規模修繕という言葉です。日頃は管理会社が清掃や修繕をしてくれるのになぜそれ以外に修繕をしなければならないのでしょうか。大規模修繕は計画的に行う修繕で日頃行うことができない規模の内容を実施するものです。

管理会社が行なっている清掃作業は、汚れの除去やゴミなどの撤去が目的であり、マンション自体の構造に関わるようなことは行いません。また、突発的に行われる修繕は、修理であり予防的な効果や耐久性に関わる部分は含まれません。大規模修繕の時には、長年利用することで劣化した部分やその後さらに利用するために施しておいた方が良いことをまとめて行うことになります。

例えば外壁の補修や補強、屋根などの防水性の補修、そのほかの共有部分の補強などがあります。築年数が10年経過した頃から劣化具合を確認して、計画の策定が必要です。

日頃行われる修繕とは比べ物にならないくらいの項目を行いますので工期は長くなります。そのために個々に対応することが難しく、費用がかさむ恐れがあるので一緒に行なった方が経済的です。しっかりと全体を把握しておかないと無駄に費用がかかる恐れがあります。

 

まずは大規模修繕業者の選定から

大規模修繕の実施が決まったら、まずは大規模修繕業者の選定から行います。そのためには複数の会社から見積もりをもらうところから始めましょう。大規模修繕業者はそれぞれの強みがあるので、一様ではありません。

見積もりを見ることでその特徴がわかることになるので、どの業者に頼んだ方が理想的か判断することが可能です。見積もりの時には、現状の確認から行われるのが一般的です。どのぐらいの修繕が必要かは見てみなければわかりません。

もし現地の点検なしに見積もりを行うような大規模修繕業者があったら、余程の事情がないかぎり依頼しない方が良いでしょう。相見積もりをする時にはなるべく同じ条件で行う必要があるので、見つかった修繕箇所を合わせておいた方が比較しやすくなります。

各社で発見された修繕箇所が違う場合には、最も多い業者の結果を水平展開して、同じ箇所を修繕した場合の費用を計算してもらうとわかりやすくなります。どの業者に頼んでも修繕が必要な場所は変わらないはずなので、できるかぎり多くの箇所で見積もりを作成してもらえれば安心です。

 

大規模修繕の時には修繕委員会が必要?

大規模修繕業者の選定やその後のやりとりなどは、誰が行うことが一般的でしょうか。

マンションには運営について決定権を持つ管理組合が設置されています。日頃行われる管理作業や修繕にかかる費用の収支確認や管理会社とのやりとりなどが主な仕事になります。

管理組合は任意の団体なので、特に決まった設置方法があるわけではありません。住民の中からの立候補や推薦などによって選任されたり、持ち回りで構成されています。そのため長期にわたって同じ人が選任される保証はありません。短いところでは毎年異なる人で構成されることもあります。

大規模修繕は計画されてから実施して、終了に到るまで数年かかるものです。管理組合がやりとりを行うと計画時、実施時、終了時で担当する人が違うと言うことになります。それでは、計画したことが実施されているか、計画した通りに仕上がっているかを確認できる人がいないことになります。

大規模修繕には多岐にわたる項目を実施するため多額の費用がかかります。計画通りに完成していないことで無駄になる恐れもあります。また、その後の生活に影響を与えるようなことが発生する恐れもあります。それを避けるためには修繕委員会を設置した方が安心です。

 

修繕委員会を設置するときに必要なこと

修繕委員会は、大規模修繕を有効的で経済的に実施するために設置されるもので、任意の団体です。時に設置の要件が規定されているわけではないので、住民が自らの意志で決めることができます。管理組合と合わせる必要はありませんが、どのように関係するのかは、決めておいた方が良いでしょう。

場合によっては、管理組合の下位組織として存在させることも可能です。最終的な判断を理事に委ねることで、決裁権を一つに集約することが可能です。大規模修繕は住民がマンションで生活する上で必要と思われる補修や交換、補強を行うためのものです。何を行う必要があると言う規定はありません。

完了後は生活が維持できるだけではなく資産価値が上がることも考えられるので、投資目的の修繕を期待する場合もあります。そのため、委員会には多くの意見が取り入れられることが理想的です。

長期にわたるプロジェクトですが、時間的に余裕がある人ばかり選任するのではなく、幅広い意見を取り入れるために主婦や高齢者なども含めて、何をすべきかの話し合いから始めると良い結果につながるはずです。

 

修繕委員会ができたらすべきこと

修繕委員会ができたら、まず大規模修繕に使える費用の確認から始めましょう。その範囲で実施することが理想ですが、持ち出しが発生するおそれもあります。見積もりをもらう前に予算を確認しておくことが重要です。

それが終わったら大規模修繕業者の選定にかかります。見積もりをもらって、どのぐらいの費用がかかるのかと言うことやどんな内容の修繕が提案されたかを確認します。見積もりの内容次第では、持ち出しをしなければならない場合もあります。費用内も費用外も含めて比較検討することで、何がマンションの維持に重要なのかを判断します。

例えば、予算を超える見積もりでも完了後の資産価値が高まるものや、耐久性が増して次回の大規模修繕で実施しなくても良いこともあります。修繕しておかないと維持ができないと言った切迫した状況かもしれません。

各社の見積もりの内容を比較し、差分によってどのようなメリット・デメリットがあるかを明確にしておきます。その差分を管理組合や住民に決断してもらうことで、進むべき方向性を見つけられるサポートを行います。

 

大規模修繕が終わった時に修繕委員会がすべきこと

無事に大規模修繕が完了したら、計画通りになっているかを確認する作業があります。計画通りでない場合は大規模修繕業者にお願いして修正をしてもらわなければいけません。

全ての修繕箇所について確認するのではなく、住民に対して修繕箇所の確認を促すだけで問題ありません。修繕委員会は住民に確認を促すアンケートの作成を行います。住民が確認しないような共有部分については、委員会が直接行いましょう。

アンケートの結果と調査によって、大規模修繕会社に対応を求めることも重要です。思った通りの結果が得られなければ、費用をかけたことが無駄になってしまいます。決して安い費用ではないため、適切な結果を得ることが求められます。

次にやるべきことは、大規模修繕の記録作りです。実際に行われた作業に関する記録を保管しておきます。大規模修繕は1回で終わるわけではありません。数年後に再び実施することがないように、完了しているところや未着手の部分を把握しておくことが重要です。未実施の部分は、次に実施するときに重点箇所としておかなればいけません。

 

修繕委員会が設置されることで大規模修繕を一貫して管理することが可能になります。管理組合同様に任意の団体となりますが、結果として得られることの大きさを考えると住民が一丸となって考えることが求められます。

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