大規模修繕工事やマンション修繕におすすめの業者比較ランキング!【口コミ・評判や費用情報等もご紹介!】

大規模修繕業者が行う工事のための資金が不足することも考えられる

大規模修繕は積立金で賄うものと考えていますが、見積もりを見て足りないなんてことも考えられます。

それでも実施しなければならない場合は、いろいろな解決策が考えられます。

足りないからと言って悲観的になる必要はありません。

 

大規模修繕にはいくらぐらいが必要?

マンションに住んでいたら必ず必要になるのが大規模修繕です。どのようなものでも使っていれば劣化します。

マンションも構造物である限り劣化を免れることはできません。大規模修繕の対象は各戸の専有部分を除いた共有部分のみになります。

ただし、規模が大きいため修繕項目は多く高額になります。平均的な費用としては、1戸あたり100万円と言われています。

最近のマンションは耐震構造が強化されているため必要があります。そのため20戸ある小規模なマンションでも2,000万円から2,500万円はないと着手できません。

この金額はあくまでも平均値なので必ずこの範囲で収まるわけではありません。高機能を売りにしているマンションでは共有部分が多くなり、それだけ費用が膨らむ恐れがあります。逆にシンプルな構造で、ほとんどかからなかったという場合もあります。

実際にいくらかかるかは大規模修繕業者から見積りを取ってみないとわかりません。通常は新築時にこれぐらいは必要になるだろうと予想額が計算されます。その金額は少し余裕を見て計算されていることがほとんどなので、不慮の事態がない限り大きく外れることはありません。

 

大規模修繕のための費用はどこから支払う?

大規模修繕の費用は、月々の積み立てで賄われているマンションが多いと思います。銘柄としては「修繕積立金」となっています。この積立金が大規模修繕の時に使われるための資金です。大規模修繕業者に見積もりを依頼する時にもこの費用を超えないことが重要になります。

大規模修繕は10年から12年程度で行われるため、積み立て期間は短い方に合わせて10年で設定することが基本です。そうなると各戸で年間に10万円から13万円の支払いが必要となります。月にすると1万円程度の費用負担です。決して安い金額ではありませんが、一括で修繕費を支払うことは考えられないので、毎月少しずつ貯めていく方法が選ばれています。

もし大規模修繕が行われていないうちに売却などでマンションから離れるとしても、この積み立て金は返金されることはありません。マンションの修繕に使うための供託金の扱いなので、毎月支払った時点で所有はマンションの管理組合に移譲されます。個人の資金ではないので注意しましょう。

この他に毎月徴収される管理費や維持費といったものがありますが、それらはマンションの日々の運用に使われる費用です。定期的に行われる清掃や突発的な修繕に利用されます。もし蓄えがあったとしても基本的に大規模修繕には利用されません。

 

大規模修繕業者からの見積もりをチェック

着手することが決定したら、まずは大規模修繕業者に見積もりの依頼をします。いつも付き合いのある管理会社に声をかけるのはもちろんですが、大規模修繕専門の業者あるので比較のために複数社にお願いした方が安心です。

見積もりのためには建物の現状を診断する作業が必要になります。業者によっては、診断費用が発生することがあるので事前に確認しておきましょう。

見積もりが揃ったら、まずは積み立てた金額内に収まるかを確認しましょう。高いところが全て悪いわけではありませんが、あまりにかけ離れている場合には、検討の余地もありません。

ほとんどの業者が、平均的な価格を認知しているので大きく離れた額を提示してくることはないはずです。できれば比較しやすいように期間を限定したり、共有部分ごとに分けてもらうなど見積もりの依頼の仕方を工夫しておくと良いでしょう。

同じ修繕でも担当する人数や工期によって費用は違ってきます。全く同じ項目なら安い方を選んだ方が特になります。ただし、一見すると安く見えますが、手を抜いているだけの場合もあるので違いについて確認する必要があります。残念ながら確認した見積もり全てが資金よりも高い場合もないとは言えません。

 

計画していたのになぜ費用が足りなくなるのか?

修繕費用として積み立てていたにも関わらず、資金不足になることも考えられます。

例えば単純に費用の算出を低く見積もっていた場合です。建築時には足りると考えていた費用の算出が甘く、実際の額よりも下回っていたことが原因です。修繕費用の平均はあまり変動がなく多めに見積もるため、起こることは滅多にないはずです。

その他に考えられることは、修繕箇所が多くなった場合です。直さなければならない場所が計画よりも多くなった場合、それだけ費用が多くかかるようになります。

また、耐震基準などが変更されることで、追加の修繕が必要なこともあります。こればかりは、想定することが難しいため止むを得ない状況と言えます。

単に修繕積み立て金が足りないということも考えられます。空き家が多く毎月の積み立てがされていなければ、それだけ資金は不足するのは当然です。

もし、中古で購入された場合には、空き家だった時の積み立て費用を支払う義務が発生します。そのため、大規模修繕までに全戸が埋まっていれば問題ありません。空き家が長年続いて、大規模修繕の時にも誰も買い手がいないような時には、その分がマイナスになってしまいます。

 

費用が足りない時に何をすべきか?

資金が足りないとわかった時には、何らかの手段を講じる必要があります。例えば見積もりの見直しです。提示された項目を確認して、不要な部分を外していく作業です。

どうしても実施しないと構造上で問題になる箇所だけを残して、他は次回に回すことも可能です。大規模修繕業者を変えてみることも効果的かもしれません。

あまり宣伝をしていない業者は見つけにくい分、安く対応してくれることがあります。そのほかの方法として、修繕の時期を遅らせることも検討します。

1年延期すればその分の積立金が追加されます。足りない分がその程度であれば、延期が最も効率的な手段と言えます。ただし、その間に問題が発生しそうな箇所がないかを確認しておく必要があります。

税制の変更などで見積もりの金額が変わらないことも確認しましょう。また、各戸からの持ち出しで実施することも考えられます。

不足分があまり高額ではなく、住戸で分担することで少額になるようなら検討してみる価値はあります。この場合、全戸の了承が必要になるので十分に説明する時間をかけた方が良いでしょう。

中には少額でも無理と言う世帯もあるかもしれません。強要するわけには行かないので、慎重に進めるようにします。

 

どうしても足りない時に考えられる解決策

削れる修繕項目もなく、延期すると危険が発生するリスクが高まるような時は実施するしかありません。それでも資金は足りないのでどうにかしなければならない時に検討するのが管理組合で融資を受けることも可能です。

独立行政法人住宅金融支援機構が行なっているマンション共用部分リフォーム融資があります。また、地元の銀行などの民間金融機関から借り入れることも可能です。

一時的に資金を調達することができるので、大規模修繕を実施することができます。ただし、返金というリスクは追うことになります。

融資を受けた分は、そのあとの修繕費の積み立てとは別の支払いを各戸にお願いすることが避けられません。借りたのは管理組合ですが、各戸からの支払いを主な収入源としているため持ち出しと変わらない結果となります。

持ち出しと違うのは一括で徴収する必要がないということです。金利はつきますが毎月の少額増加分だけで済ませることが可能なので、受け入れやすいというメリットがあります。

その他にも地方の自治体によっては補助金を受け付けてくれるところがあります。融資を検討する時には併せて補助金の可否を確認した方が良いでしょう。補助金はすぐに受けられるわけではないので、大規模修繕が必要となった時に適用可能かぐらいは調べておいた方が安心です。

 

大規模修繕は、マンションにとっての一大イベントです。住民の誰もが関係することなので、真剣に取り組む必要があります。必ず自分に返ってくることで、資金不足を管理組合だけのせいにして何もしないということはできません。

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