大規模修繕工事やマンション修繕におすすめの業者比較ランキング!【口コミ・評判や費用情報等もご紹介!】

大規模修繕業者に依頼した工事の進め方の注意点と失敗例

公開日:2019/05/01  最終更新日:2019/04/23

マンションなどの巨大建築物を対象に行われる大規模修繕は、その名の示す通りかなり大掛かりな工事となります。余りにも大掛かりなため、考える要素や気をつけたいポイントも多く、悩みのタネが尽きないと言う方もあるかも知れません。

この記事では大規模修繕の進め方や注意点を見ていくことにしましょう。

 

まずは計画づくりから始める

大規模修繕ではマンションの住人全員に関わりがでて来ますし、多額の費用も必要になることから綿密な計画づくりが欠かせません。

しかし計画をたてようとしても、慣れていない場合にはわからないことばかりでしょう。この計画段階から順を追って考えていくことが大切なのです。

まず大規模修繕を指揮するための組織を編成していきます。管理組合の方で修繕委員会を立ち上げて行きましょう。この委員会のメンバーが色々なことを決めていきますが、規模が大きければ内容はそれだけ複雑になってきます。

工事のことももちろんですが区分所有法などの関連法規、資金管理も必要になってくるので、この部分はコンサルタントをつけると便利です。計画づくりではきっちりとスケジュールを決めていきましょう。

修繕委員会で集会を開いて決めていきますが、重要なテーマとなるので議案や集会日時は公示すると良いでしょう。

最初の段階ではいきなり綿密に日程表を作るのは無理がありますので、とりあえずは何時工事が終わるのかと言う目標を立てて下さい。完了時期を目安にし、どのタイミングで何を決めていくのかを考えていきます。

 

修繕委員会に関する失敗例をチェック

大規模修繕は多数の人間が関わる重要な出来事の一つとなります。したがって小さな建物ならまだしも、戸数が50を超えてくるようなマンションで実施する場合には、意見がぶつかり合ったり一部の人間が思わしくない行動をとることも珍しくありません。

修繕委員会は無用なトラブルを避けるために重要な存在です。設立と運用を上手に行っていけばスムーズに修繕を終えることも可能になってくるでしょう。

逆に設立・運用に失敗した時には大規模修繕が不可能になるケースもあります。例えば委員会とは名ばかりで、理事などの少数の人間が全権を握ってしまったような時は、他の大多数の者と折り合いがつかず、計画が頓挫するケースが見られます。

このように少数の人間が内輪で計画する場合には、修繕資金の水増し・横領が生じるリスクもなくはありません。できるだけオープンな環境で意思疎通ができ、監視体制も整うようなやり方が好ましいと言えます。

確かに少人数で物事を決めると負担は少ないですが、そこでの決定に反対派が多ければ物事は進みません。住民同士が対立し合ったりした結果として修繕計画がご破談になると、それに掛かったお金を無駄にする可能性もあります。

 

計画づくりを終えたら建物の状態チェック

計画づくりが完了したら次には大規模修繕業者に依頼して見積もりを取っていきます。この時に大切なのが建物の状態チェックです。建物は基本的に外部から眺めるだけではわからないことが多くあります。

特にマンションのような大きな建造物はなおさらです。鉄筋・コンクリートを使っている場合には中性化については調べたいものですし、木造の場合でもしっかりと状態を見ていくことが重要となります。

ここで大事なのは建物診断はやれば良いわけではなく、必要な検査とそうではない部分をしっかりと切り分けるという点です。したがってきちんと適切に検査ができる業者を選ぶことが大切になります。

基本的には大規模修繕業者に依頼する他、契約している管理会社に任せる方法もありますし、コンサルタントに相談することも有益です。いずれの方法にも長所も短所もあるので、どれを選ぶかはケースバイケースになりますが、信頼できる大規模修繕業者があれば相談してみると良いでしょう。

可能でしたら複数の業者に診断の依頼を出してみると、色々な情報を引き出すことが可能です。無料診断を行っているケースも多いので、可能でしたら活用してみるのも悪くありません。

 

工事資金の確保と施工業者の選定

建物診断が終わったら結果に基づいて参考見積もりを出してもらいます。この金額はまだ正確とは言えませんが、一応の目安となります。

修繕委員会はその目安の金額を目標にして、できれば余裕をもたせるようにして資金集めを行って行くのが次の段階です。資金集めについては平素から修繕積立金などを募っていると思いますが、これだけでは不足になるケースもしばしばあります。

工事までに必要資金が用意できないと失敗に終わりかねません。不足分が生じた時には適切な処置を行うことが大切です。不足を充填する方法は幾つかあります。特別積立金を募る方法の他に住宅金融支援機構から融資を受けることもできなくはありません。

それでも資金計画が間に合わない時には無理せず、大規模修繕を延期するという選択肢もあります。資金計画にめどが付いたら施工業者を選んでいきましょう。最初に診断を受けた業者に施工を依頼する必要はありません。

金額的にも一度行うと引き返せないですから、しっかりと施工業者を見定めていくことが重要です。施工業者を決めるには最初に見積もり参加業者を募集し、その中から最適なパートナーを選んでいきます。

住民説明会を開いたりして最も相応しいと思える業者に絞っていきましょう。入札結果だけで決めて業者の内情を軽視すると、工事を始めた直後に倒産したと言う事例もあります。このために慎重な業者選びが大切です。

 

大規模修繕工事の着工における注意点

いよいよ大規模修繕工事の着工が始まった後も、修繕委員会として油断は禁物です。工事中にも色々なトラブルが考えられますので、先手を打って諍いを未然に防ぐのと同時に、もしも発生した時には速やかに対処していくことが欠かせません。

大規模修繕工事中に起こるトラブルの代表格は、騒音・埃・臭いの発生です。これらの発生は工事ですから避けられない部分もありますが、予防策を駆使することで被害を最小限におさえることもできます。

騒音に関してはなるべく静かに施工できる業者を選ぶと共に、居住者への事前周知が有効な手段です。居住者は何時始まり、何時終えるかも知れない騒音を数ヶ月も我慢するのでストレスがたまります。

この点では音が出る時間帯やスケジュールを事前に説明しておけば、かなりストレスが軽減されます。臭いや埃に関しても同様で事前説明をしておくと、我慢してもらいやすいです。

集会で説明する他にも工事前にポストに書面を投函するのも良いでしょう。クレームが発生した際の対処についても、修繕委員会の方で予め決めておくと後が楽です。クレームが起こりやすい事柄を調べておいて、その対処法を考えていくのがおすすめできます。

 

大規模修繕工事の着工の他の注意点

大規模修繕工事を行っている間は防犯・プライバシーに気をつけることも大切です。まず足場を作りますし目隠しシートも利用しますので、窃盗などの犯罪が起こりやすくなります。

犯人が足場を使ってバルコニーまで行きやすい上、目隠しシートが有利になるのです。このためにバルコニーからの侵入がある可能性を周知し、施錠の徹底を行うのが第一歩。他にも夜間は照明をつけておくようにしたり、防犯アイテムを導入するなどの対策も有効です。

プライバシーに関してはベランダに作業員が入ってきた、などのクレームが生じることがあります。これは共有部ですからある程度は仕方ない面がありますが、この部分も予め連絡しておいた方が無難でしょう。

後は近隣住民とのトラブルが生じる可能性があり、これも注意点です。基本的には大規模修繕工事業者の方で挨拶回りや簡単な連絡をすることもありますが、管理組合や修繕委員会の方でも独自に対策を考えておくのも選択肢となります。

マンション居住者への説明と同時期に、近隣住民にスケジュールを連絡していくのがおすすめです。

 

マンションの大規模修繕工事の進め方と気をつけたいポイントを見てきました。工事規模が大きいために何かと大変ですから、予めチェックポイントを確認しておき、不安な場合には大規模修繕業者やコンサルタントに相談するのがおすすめです。

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