大規模修繕工事やマンション修繕におすすめの業者比較ランキング!【口コミ・評判や費用情報等もご紹介!】

大規模修繕業者に依頼する適切な時期はいつ?

マンションを維持するためには、定期的に大規模修繕工事を実施する必要があります。工事を実施する時期を検討する場合には、大まかな周期に加えて最適なタイミングを見極めることが重要です。

工事を開始するタイミングを上手に選ぶことで、トータルコストを低く抑えることができる場合があります。

 

大規模修繕工事を実施する大まかな周期とは?

一般的に大きな規模のマンションであれば12年ごとに大規模修繕工事を実施するべきであると考える人が多いようです。マンションの規模や劣化の程度にもよりますが、大規模修繕工事を実施すべき時期は10年~15年です。

必ずしも12年である必要はなく、状況に応じて1~2年程度ずらすことができます。12年周期で大規模修繕工事を実施するのが良いという考えは、平成20年に改正された建築基準法の規定が関係しています。

建築基準法の規定によると「竣工・改修から10年経過している建物は、3年以内に外壁の全面打診検査を行うこと」と定められています。新築または大規模な改修工事を実施してから13年目に入るまでに、外壁の検査を実施しなければなりません。

外壁の打診検査を実施するためには建物全体に足場を設置する必要がありますし、補修箇所が見つかれば修繕が求められます。前面打診検査を実施するためには相当な費用がかかるので、この機会(12年目)に大規模修繕業者にマンション全体の修繕工事を実施すると効率が良いという考えです。

建物の劣化の度合いによっては新築後12年目に「全面打診検査」を実施して、次の打診検査の時期に大規模修繕工事を実施する方法もあります。いずれにしても、建築基準法で定められている「全面打診検査」のタイミングに合わせて工事を計画するケースが多いです。

 

着工を始めるまでにかかる期間も考えるべき理由とは?

一般的に建設業界は作業工程や工事を実施する場所ごとに職人が別れていて、小規模な工務店や施工業者に作業の依頼をする形で建設や補修作業が実施されます。大規模なマンションであれば、多くの数の下請け会社が作業を実施します。

大規模修繕業者の元請け会社は下請け会社に依頼をしてスケジュール調整をした後に、関係する役所に工事の届け出を提出する必要があります。大規模修繕工事の計画を立ててから実際に着工するまでには、長い準備期間がかかることを理解しておきましょう。

一般的に大規模修繕業者にマンションの修繕工事を依頼すると、建物の規模によって実際に工事が着工するまでに1年~1年半もの準備期間が必要です。

例えば新築マンションで着工後12年目までに工事を開始したい場合には、遅くても新築後10年目までには大規模修繕業者の選定作業や見積もりを開始しておく必要があります。近年は建設業界において、人手不足が深刻化しています。工事を始める際に作業員を確保するのに長い時間がかかってしまうケースが増えているため注意が必要です。

 

大規模修繕業者を選ぶ方法とタイミングとは?

大規模なマンションだと、大規模修繕工事を実施するために必要な費用は数億円に及ぶ場合があります。マンションの大規模修繕工事は、非常に大きなイベントです。

分譲マンションであれば住民が支払った数億円もの積立金を支払うため、可能な限りコストを下げることが大切です。コストを抑えるために、大規模修繕業者を選ぶ際に複数の会社に見積もりを提出してもらって比較する方法があります。

この時に注意すべき点は、管理会社に任せないことです。管理会社は特定の建設会社のグループ企業であるケースが多く、自社の関連企業に発注をするように仕向ける恐れがあるからです。

費用を安くするためには、早めに管理組合が自主的に業者の選定作業をスタートすることが大切です。新築マンションであれば、着工後9年目に入ったら業者選びを開始すると良いでしょう。

短期的に見ると、マンションの修繕工事を開始するまでの時期が長い方が少ない費用で済むように見えます。初回の修繕工事であれば購入時の修繕基金がありますし、補修箇所が少ないので予算の問題は生じません。

修繕箇所が増える2回目以降から費用が高額になり、予算不足の問題に陥るケースが多いです。2回目以降の負担を減らすために、初回は12年よりも短い周期で工事を実施する方法があります。

 

工事中の生活や作業工程を踏まえた適切な時期の選び方とは?

マンションの大規模修繕工事では、建物全体に足場を組んだりバルコニーや通路の再塗装やシートの張り替えなどの作業が実施されます。駐車場や駐輪場の補修作業の際は、一時的に自動車や自転車を別の場所に移動させなければなりません。

工事期間中は騒音や臭いなどが発生するので、窓やガラス戸を閉めておかなければならなくなります。バルコニーや通路で作業を行う場合には、一時的にエアコンが使用できなくなるので注意が必要です。工事期間中は居住者の生活に何らかの影響が及ぶので、適切な時期を上手に選ぶことが大切です。

工事を実施する場合には、住民の生活に影響が及びにくい季節を考えるべきです。一時的にエアコンが使用できなくなるので、真夏や真冬を避けることができるかもしれません。工事内容によっては窓やガラス戸を閉めておく必要があるので、地域によってはエアコンが必要な夏を避ける必要があります。

雨の日に塗装をすると溶剤が乾燥するのに時間がかかるので、塗装に時間がかかる場合には雨季以外を選ぶことも大切です。窓の開閉を考える場合には、冬がおすすめです。

職人さんの人材確保と費用を考慮すると、年度末や夏休みを避けた方が良いでしょう。塗装作業は気温が5℃以上である必要があるので、地域によって真冬は避ける必要があります。場所ごとに違いがありますが、本州・九州・四国地方であれば春先頃からスタートすると良いでしょう。

 

改修工事の回数を重ねるごとに補修箇所が増えることに要注意

マンションの大規模修繕工事を実施する周期を選ぶ場合には、積立金と工事の費用のバランスを考慮することが大切です。周期を長くすれば回数を減らすことができますが、補修箇所が増えるので1回あたりの費用が高額になってしまいます。

逆に周期を短めに設定すると工事の回数が増えますが、修繕箇所が少ないので費用は少なくて済みます。建物の劣化が進むと資産価値が下がってしまうので、大規模修繕工事に必要な費用以外にも不動産としての価値を維持することを考慮することも大切です。

マンションは築年数に応じて劣化が進むので、修繕工事の回数を重ねるごとに補修箇所が増えて費用が高額になる傾向が見られます。初回の修繕工事では補修箇所が少ないのですが、2回目以降は水回りを中心に修繕箇所が増えてしまいます。

トータルコストを安く抑えるためには、マンションの築年数に応じて大規模修繕工事を実施する周期・タイミングを短めにすることがポイントです。5年ごとに実施する点検の結果を踏まえて、次回の大規模修繕工事を依頼する時期を決めると良いでしょう。

 

消費税増税やオリンピックと修繕工事費用の関係とは?

2019年10月から消費税が10%に増税されるのに伴い、新築マンションや大規模修繕工事の駆け込み需要が発生しています。増税前に工事を完了させてしまえば、2%分の費用を節約することができるからです。

1億円の工事であれば、2%分の増税であってもトータルコストが200万円も違う計算です。ここで注意すべき点は、大規模修繕業者は多くの下請け会社に作業を依頼するので人材を確保しなければならないということです。

職人が不足すると、施工費用が高額になってしまいます。増税前に駆け込み需要で人手不足が発生するので、増税分の2%を節約することができたとしても人件費が高額になってしまいます。

駆け込み需要による人件費の増加分が増税分を上回るぐらいなら、増税後に需要が減った時期を選んだ方がトータルコストを減らすことができる可能性があります。

消費税に加えて、東京オリンピックも建設作業員の人件費に大きな影響を及ぼす要因のひとつです。オリンピックまでの期間中は建設業界で人手不足が予想されるので、人件費が高騰して修繕工事の費用が高くなってしまいます。

建設関係の人件費は需給によって大きく変化するので、コストを抑えるためには建設需要が少なくなるタイミングを見極めることが大切です。

 

大規模修繕業者は多くの下請け会社に作業を分担する形で工事を進めるため、作業員の人材確保がコストに大きな影響を及ぼします。マンションの劣化や工事期間中の生活に加えて、社会的な影響を考慮した上で工事を依頼する適切な時期を見極めることが大切です。

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