大規模修繕工事やマンション修繕におすすめの業者比較ランキング!【口コミ・評判や費用情報等もご紹介!】

大規模修繕業者に依頼が必要になる経年劣化と工事をしなければいけない理由

マンションの管理人や管理組合の役員の方であれば、定期的に修繕を行うため、大規模修繕業者への依頼が発生するものです。こちらでは大規模修繕の本来の目的と法律的な観点で見た修繕の必要性、さらには修繕項目ごとに必要となる理由を考えます。

 

 

大規模修繕を行う本来の目的とは?

大規模修繕は住民や居住者の負担が大きくなることが多いため、協力が得にくいのがネックとなりますが、住民のメリットとなる本来の目的がありますので、その点を押さえておきたいものです。

大規模修繕工事は、一定の周期で修繕することが望まれる計画的な修繕のうち、工事内容や金額・期間が大きくなるものをさしていて、主な目的は6つ程あげられます。

第一に事故防止が挙げられます。マンションやビルなどであれば、コンクリート片やタイルがはがれるなどで事故が起きないようにすることが目的です。さらに不具合を解消できる目的もあります。雨漏りや漏水などが関係します。

また、建物の耐久性を延ばすことができることも挙げられます。これには躯体部分や鉄の部分に施す工事が該当します。加えて、美観や快適性を向上させることもできます。

そして、居住性や機能性を向上することにもつながります。最近では高齢化社会のニーズに応えてバリアフリー化を行う工事が実施されることがあり、改良の意味合いも出てきています。最後に総合的に見て資産価値が向上することにつながります。

 

法律の観点から見る経年劣化に伴う大規模修繕の必要性

法律的には、マンションなどは特殊建築物とされていて、建築基準法によって建築物やエレベーターなどの昇降機が定期調査・点検の対象となっており、関係省庁への報告が所有者や管理者には求められています。

ですが、最近ではこの定期報告が適切に行われていなかったために様々な事故が報告されるようになってしまいました。そのため平成20年4月の法律改正によって、定期報告制度が強化されました。たとえば外装磁気タイルなどについてですが、平成20年4月より前であれば、手の届く範囲を打診し、その他の部分は目視で調査して、異常がある場合は所有者や管理者に対して精密検査を要する旨を注意喚起するだけでした。

それでも現在では前述に加えて、異常があった場合はさらに全面打診などの調査を行うことが必須となりましたし、竣工後または外壁修繕などから10年を経過した特殊建築物は仮設足場やゴンドラを使用しての打診・目視・赤外線を使った調査などが必要となりました。より大規模な調査・修繕が求められていますので、大規模修繕業者への依頼が必須と言う状況になっています。

 

外壁が経年劣化で受ける影響と工事内容

外壁が経年劣化してしまうとどんな影響が出てくるのでしょうか。ビルやマンションは主に鉄筋とコンクリートでできています。建物の強度としては良い材料ですが、問題もあります。たとえばコンクリートは外気温に左右されやすく、温度が高いと膨張し、温度が低いと収縮する特性があります。

短期的には影響は少ないものの、年数が経つとこの膨張・収縮を繰り返してひび割れが発生したり、それらが原因で雨水がしみこみ、鉄筋部分に錆が出る場合が見受けられます。これは建物の耐久性に関係し、建物の寿命を縮めることになりますので放置することは危険です。

コンクリートの経年劣化により、コンクリート片が崩落して人の命を危険にさらすこともありますし、水道などのインフラに影響する場合があります。

このような状況を作らないためにも、定期的な調査により小さいひび割れの補修をすることも大切ですが、外壁の改修工事を大規模修繕業者に依頼することで、立ち入りが難しいバルコニーなどの調査・修繕を行うことが可能になります。外壁は美観の観点からも資産価値を上げる要素となります。

 

防水が経年劣化で受ける影響と工事内容

ビルやマンションの防水は、建物に深刻なダメージを与えないために大切なものです。漏水が発覚した時にはすでに建物に大きな影響を与えていることもあります。漏水によって雨漏りが起きてしまうと、居住している方の天井や壁・家財にも被害が及ぶ可能性がありますから、定期的な点検や補修が必要です。

特に目につきにくい屋上の防水は経年劣化が徐々に進みますので、10年から15年くらいで大規模な改修工事を行うことが大切です。最近では、断熱効果がある防水材料が出されていて、マンション最上部に住む人の居住性が増すため、改良の意味合いが出るということで注目されています。

屋上の他にも行うべき防水箇所として、バルコニーや共用の廊下、建物のコンクリート部分とサッシなどの継ぎ目部分の目地を補修するシーリング打ち替え、外部に設置された鉄筋コンクリートの避難階段などが挙げられます。

特にバルコニーの防水を行う場合は、居住スペースに可能な限り入らないで工事が行えるよう仮設足場をかけての作業が多くなりますので、どうしても大規模修繕業者への依頼が必須となります。

 

塗装が経年劣化で受ける影響と工事内容

最近ではタイルを使用した外壁が多くなっているものの、バルコニー内部や内階段は塗装されていることが多いようです。さらに鉄骨を保護する目的でペンキを塗られている箇所が多いものです。多用されている工法ですが、紫外線の影響を受けやすいですし、海岸近くの建物であれば塩害の影響を受けるため、思ったよりも経年劣化が進んでいる場合があります。

以前は比較的耐候性が低い塗料もあった影響で、劣化の進む度合いが高いものもあります。鉄骨部分の保護のための塗装が剥げてしまうと、本体である鉄骨階段や機械式駐車場の修理につながることにもなりますから、経費削減の意味でも定期点検・調査が重要ですし、定期的に塗り替えることが必要になります。

行う工事の内容としては、外壁塗装ではまず高圧洗浄を行うことで塗装する下地をきれいにしてからの作業となりますので、バルコニー部分のものを住民側で撤去してもらうなどの協力が欠かせません。そして下地部分の補修をして塗り始めます。鉄骨など鉄の箇所は、大規模修繕の他に、足場がいらない部分の定期点検や補修を心がけることで本体部分を長持ちさせることにつながります。

 

その他にどんな工事が必要なのか?

現在の特殊建築物には以前にはなかったタイプの構築物などがありますから、発生する工事の種類も増えています。たとえば設置する土地の割に多くの車を止めることができる機械式の駐車場は耐用年数で見ると20年となっているもののと、初期に建設されたものは、当時の塗装の仕様の影響で錆や腐食が進みやすいものです。

特に湿気の多い土地での屋外に設置されているタイプのものでは、車の出し入れの際にタイヤ部分がへこんでしまい、水がたまりやすくなる結果、損傷が激しくなります。機械式駐車場は構造物としては新しく、構造の特性を見抜いた適切な定期点検・調査が行われないことも多いため、15年程で解体工事を行う結果になることも多々あります。

平置きの駐車場も、長年の仕様により勾配がついてしまったり、出入り口付近などはアスファルトが剥がれたりすることも見受けられます。

最近ではトラブルを回避するために、道路部分に「駐車禁止」などの文字を塗装することも増え、塗装の剥がれの修復も定期的に必要です。さらにバルコニーの手すり部分を従来のスチール製に変えて耐久性のあるアルミ製に変更することも増えています。

 

大規模修繕では、経年劣化による影響を考慮した法律で定められているなど住民や居住者の方の安全面で必要な工事が多くあることが理解できます。さらに、耐久性のある材質への変更など、改良の意味合いでも大いにメリットがあります。

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